今天，我們就來說說《臨時管理規(guī)約》。   
諸位還記得前幾回三羊曾經(jīng)講過一個《管理規(guī)約》是小區(qū)的憲法，那么這個臨時管理規(guī)約就相當(dāng)于《臨時憲法》。

第二十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
 
問題來了，咱們作為業(yè)主，買了房子，為啥由建設(shè)單位制定臨時規(guī)約呢？
三羊認(rèn)為法律規(guī)定由建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的原因在于，在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是唯一的業(yè)主，此時業(yè)主大會尚未成立，無法通過正式的“管理規(guī)約”，正式的“管理規(guī)約”應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定。但是，業(yè)主大會成立需要具備一定的條件，而隨著業(yè)態(tài)的售賣時間不定，業(yè)主的入住時間先后，關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的規(guī)則又是業(yè)主對物業(yè)維護(hù)和保養(yǎng)的迫切需要，否則不僅損害業(yè)主的利益，也會嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理。為此，需要在業(yè)主大會制定正式的“管理規(guī)約”之前先行制定“臨時管理規(guī)約”。

臨時管理規(guī)約是指建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的規(guī)定。也就是說咱們業(yè)主購買房屋產(chǎn)權(quán)后必須簽署《臨時管理規(guī)約》，否則建設(shè)單位有權(quán)拒絕簽訂買賣合同。
  一般來說，《臨時管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》的區(qū)別有兩點(diǎn)：1、簽訂時間不同?！杜R時管理規(guī)約》是物業(yè)買受人在簽訂購房合同時簽訂的文件，《管理規(guī)約》則是在召開業(yè)主大會后簽訂的文件；2、制定方不同?！杜R時管理規(guī)約》由開發(fā)商制定；《管理規(guī)約》由業(yè)主大會制定；3、適用階段不同?！杜R時管理規(guī)約》適用于業(yè)主大會成立前，《管理規(guī)約》適用于業(yè)主大會成立后，需經(jīng)建筑面積總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。
    那么問題來了，業(yè)主在購買房屋時候，認(rèn)為《臨時管理規(guī)約》侵害自己的合法權(quán)益應(yīng)該怎么辦？
   1、拒絕簽訂《臨時管理規(guī)約》，即拒絕簽訂購房合同（沒辦法，衍生的也是很重要的）；
   2、向主管房地產(chǎn)部門投訴，就侵權(quán)事項(xiàng)進(jìn)行書面投訴（貌似也沒有什么卵用）；
   3、業(yè)主（購房者）認(rèn)為臨時管理規(guī)約存在違反法律規(guī)定，侵害其合法權(quán)益的，可以向人民法院起訴請求予以撤銷。也就是說，先簽了，再起訴；
   4、忍了，盡快召開業(yè)主大會，通過新的《管理規(guī)約》；
  三羊認(rèn)為，這正是體現(xiàn)了立法的滯后性，一旦建設(shè)單位制定的臨時規(guī)約真的侵害業(yè)主的利益，目前確實(shí)是一個比較難以制約的問題。

事實(shí)上，一般建設(shè)單位都會采用本省市制定的《臨時管理規(guī)約（示范本）》進(jìn)行，所以，臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)遞交有關(guān)部門進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，對那些侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的應(yīng)不予通過備案；
首先是臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)載明小區(qū)物業(yè)的權(quán)屬狀況，政府可將臨時管理規(guī)約備案作為取得預(yù)售許可的審批條件之一；其次，作為購房人即小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)知悉公共物業(yè)的基本情況，即專有部分與公共部分各自的范圍；最后，要保證相關(guān)社會公眾對備案機(jī)關(guān)公開信息的查詢權(quán)。