今天探討《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條：
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前期物業(yè)服務(wù)合同就屬于這樣，如果約定了期限，但是到期以后沒有業(yè)委會(huì)跟我們簽訂合同，那么就可以視為合同繼續(xù)有效，物業(yè)公司繼續(xù)提供服務(wù)，雙方形成事實(shí)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
那么這個(gè)無固定期限的服務(wù)合同到底有沒有期限呢？
有。
一、前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時(shí)間屆滿，業(yè)主再選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由此則前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時(shí)間；
二、前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時(shí)間尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同所定的起始時(shí)間；
三、前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時(shí)間屆滿，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，或尚未與任何物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原物業(yè)管理企業(yè)可以不再進(jìn)行管理，也可以繼續(xù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。在繼續(xù)進(jìn)行管理的情況下，前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)。
這下大家明白了吧，前期物業(yè)服務(wù)合同的主導(dǎo)方其實(shí)在建設(shè)單位，所以，在實(shí)際的物業(yè)實(shí)踐中，由于業(yè)主大會(huì)有法定的解聘權(quán)，所以前期物業(yè)服務(wù)合同有無服務(wù)期限和服務(wù)期限長(zhǎng)短的約定，對(duì)業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有任何影響。
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那么，問題來了，出現(xiàn)以下情況，咱們業(yè)主應(yīng)該怎么辦？
第一種，花果山小區(qū)2010年建成，前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)企業(yè)自愿退出服務(wù)時(shí)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。
此時(shí)，千萬莫慌，兩條路，一是熱心業(yè)主趕緊組織起來，對(duì)外招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖然熱心業(yè)主不具備法律合同主體，但是如果招聘的物業(yè)企業(yè)得到大部分業(yè)主的認(rèn)同，依據(jù)《合同法》三十六條規(guī)定，在新簽的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)后，看作是事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同來履行；這樣能保證小區(qū)存在服務(wù)主體，生活秩序保證正常。
一是趕緊告知建設(shè)單位，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)服務(wù)，上面幾回也講了，前期物業(yè)服務(wù)合同可以有幾份，這里就不再累述。這是建設(shè)單位在出售商品房時(shí)就對(duì)業(yè)主具有的義務(wù)，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條并沒有規(guī)定建設(shè)單位選聘一次前期物業(yè)服務(wù)就可以了，而且，建設(shè)單位有法定義務(wù)保證在小區(qū)業(yè)主大會(huì)未成立之前一定有物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)提供服務(wù)。
第二種情況，花果山小區(qū)物業(yè)公司前期物業(yè)服務(wù)合同到期，不愿意退出，但是小區(qū)業(yè)主不滿意該物業(yè)公司服務(wù)，應(yīng)該怎么辦？
最好的辦法，盡快召開業(yè)主大會(huì)或成立業(yè)委會(huì)，解聘物業(yè)公司。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)關(guān)系業(yè)主的正常生活并且業(yè)主大會(huì)具有法定的解聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，如果物業(yè)企業(yè)不退出，強(qiáng)求業(yè)主成立事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系，其實(shí)違反了了《合同法》第三條的規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條一款的規(guī)定來看，人民法院是支持業(yè)主反對(duì)期滿后的物業(yè)企業(yè)應(yīng)退出小區(qū)服務(wù)的。（物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。）
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第三種情況，花果山小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同到期，但是沒有成立業(yè)委會(huì)，也沒有人來找小區(qū)物業(yè)的麻煩，這個(gè)時(shí)候，怎么辦？
這種時(shí)候，其實(shí)就是前面講到的合同延續(xù)了，前期物業(yè)既然能夠滿足小區(qū)居民的正常生活，小區(qū)業(yè)主也能夠接受物業(yè)服務(wù)，雙方就形成了一種事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系，依據(jù)《合同法》第三十七條規(guī)定“采用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方應(yīng)經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，合同成立”。
在這種情況下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)尊重小區(qū)業(yè)主的意見，沒有理由也沒有必要插手小區(qū)物業(yè)管理單位的續(xù)約問題。
花果山小區(qū)畢竟業(yè)主安居樂業(yè)是第一位的。